Cuántos metros necesita tu oficina antes de firmar

El tamaño de una oficina no sale de la nómina: sale de los puestos que van a estar ocupados al mismo tiempo, más los ambientes que los acompañan. Un puesto abierto lleva escritorio, silla y la circulación que hace falta para entrar y salir, y esa circulación ya está dentro del número de metros por puesto.

La cuenta tiene cinco piezas: los puestos abiertos, los despachos privados, las salas de reunión, la recepción y el depósito o archivo. Encima se suma un porcentaje por espacios comunes, como la cafetería o las cabinas de llamadas. La calculadora de superficie de PlataStar usa los siguientes rangos como supuestos de planificación, no como un estándar legal ni arquitectónico.

Dos detalles de esa cuenta. El total se calcula en el punto medio del rango de densidad y el resultado se publica con su mínimo y su máximo, así que lo que recibís es una banda y no un número exacto. Y el resultado deja afuera los sanitarios y las circulaciones comunes del edificio: metros que existen, pero que no vas a amueblar.

Si el equipo viene cinco días, cada persona ocupa un puesto y la cuenta es directa. Con trabajo híbrido los puestos se comparten y la pregunta cambia: cuánta gente se sienta en el día pico, no cuánta gente hay en la nómina.

La calculadora asume que los días pico se concentran y suma 10 puntos a la proporción de días que cada persona pasa en la oficina. De ahí sale la fracción del equipo sentada a la vez.

Ejemplo con números redondos: un equipo de 30 personas que viene tres días por semana pide 21 puestos a la vez. Con dos despachos privados, una sala de reunión y los otros valores por defecto de la calculadora (recepción, depósito ligero y 8 % de espacios comunes), el total ronda los 270 m² en densidad estándar, y se publica como banda de unos 260 a unos 280 m². Entre el extremo compacto y el generoso, la misma oficina va de unos 200 m² a unos 360 m². El valor está en la banda, no en la cifra exacta.

El trabajo remoto también tiene reglas. La Ley 27.555 habla de contrato de teletrabajo cuando la tarea se hace total o parcialmente fuera del establecimiento del empleador con herramientas digitales, y no fija un mínimo de días. Esta referencia corresponde a 2026: su abrogación por Ley 27.802 entra en vigor el 1 de enero de 2027, por lo que un plan que alcance esa fecha exige revisar el régimen laboral aplicable. Por eso conviene elegir una superficie que banque el día pico sin quedarse corta si el equipo vuelve más días a la oficina. Para equipos chicos, coworking o oficina propia compara las dos alternativas.

La Ley 19.587 de higiene y seguridad en el trabajo se aplica a todos los establecimientos del país, persigan o no fines de lucro, y llama establecimiento a todo lugar donde se realicen tareas con presencia de personas, más las dependencias anexas.

El reglamento de esa ley es el Decreto 351/79, y su Anexo I no fija un mínimo de metros cuadrados por trabajador para puestos de oficina. Lo que fija por persona es otra cosa.

1. Aire. El artículo 66 empareja el cubaje del local por persona con el caudal de aire que la ventilación debe garantizar por persona y por hora. Para actividad sedentaria, 3 m³ de cubaje piden 43 m³/h, y el caudal exigido baja a 29, 21, 15 y 12 m³/h cuando el cubaje sube a 6, 9, 12 y 15 m³ por persona.
2. Servicios sanitarios. El artículo 49 los pide en proporción a la gente que trabaja cada turno. Hasta 5 personas alcanza con un inodoro, un lavabo y una ducha con agua caliente y fría; de 6 a 10, uno de cada por sexo; de 11 a 20, el artículo detalla inodoros, lavabos, orinales y duchas; desde ahí suma un inodoro por cada 20 personas o fracción, un lavabo y un orinal por cada 10 y una ducha con agua caliente y fría por cada 20.
3. Locales de servicio. Los arts. 54 y 55 del Título III regulan locales de los servicios de Medicina del Trabajo (50 m² cubiertos) y de Higiene y Seguridad (30 m²). El Decreto 1338/96 derogó los títulos II y VIII, no esos artículos del III, y permite servicios internos o externos. No son una regla de metros por puesto: un profesional debe evaluar qué servicios y locales corresponden al establecimiento y las excepciones aplicables.

El mínimo legal de higiene y seguridad resuelve aire, sanidad y seguridad, no comodidad por puesto. En CABA, el Código de Edificación, art. 3.8.6.2.1, establece 12 m² para oficinas individuales y admite 9 m² si son anexas o complementarias de otro uso principal. Para un único local de oficina pide lado mínimo de 2,80 m; para varios locales prevé otra solución, con condiciones de superficie, circulación y accesibilidad. Remite al coeficiente de ocupación del art. 3.4.7.2. Son requisitos del local y de seguridad, no una densidad de mobiliario: hacé verificar el plano y el uso concretos por un profesional.

Un aviso puede decir 300 m² y estar midiendo tres cosas distintas. El Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires define las categorías en su artículo 1.4.3.

• Superficie cubierta: toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado o abierto en menos de un 50 %.
• Superficie semicubierta: toda superficie cubierta cuyo perímetro está abierto en al menos un 50 %, como una galería.
• Superficie descubierta: toda superficie no techada.
• Superficie cubierta total: la suma de los locales, entresuelos, entrepisos, voladizos y pórticos del edificio, con muros y tabiques incluidos hasta los límites laterales del lote. Su alcance es el edificio, no necesariamente el piso que vas a ocupar; si coinciden, las medidas pueden ser iguales.

Cuando alquilás un piso entero aparece otra medida: la superficie de piso que se usa para calcular la ocupación. No la tomes automáticamente como superficie útil para amueblar ni como superficie contractual. Pedí el plano con cada medida identificada, las exclusiones que se aplicaron y qué parte corresponde al uso exclusivo de tu empresa.

Después están la superficie útil y la superficie rentable. BOMA publica estándares profesionales para calcular la superficie rentable como métrica de alquiler; no supongas que un aviso local usa ese estándar. En la práctica, la superficie por la que pagás puede incluir una parte de los espacios comunes del edificio. Preguntá qué superficie fija el canon, qué entra en ese número y cómo se midió.

En PlataStar, las vistas no compactas pueden mostrar la superficie cubierta y, cuando la total es sensiblemente mayor, muestra la superficie total como un dato aparte. Los filtros por superficie y el precio por m² usan la cubierta y, si no está informada, la total; en terrenos se usa la superficie total. Cuando compares dos pisos, comparalos con la misma medida. Cómo elegir una oficina sigue por la ubicación, la visita y el contrato.

La calculadora de superficie convierte personas y forma de trabajo en una banda de metros cuadrados, con el desglose por ambiente y tres escenarios de densidad. Los supuestos están a la vista junto al resultado.

1. Pedí por escrito qué superficie fija el contrato: cubierta, semicubierta, total o una medida propia del propietario, y sobre qué plano se mide.
2. Preguntá si el canon se aplica sobre esa superficie o sobre otra, y si los espacios comunes del edificio están dentro del número.
3. Contá los puestos del día pico y contrastalos con el plano, dejando lugar para las salas, la recepción y el depósito.
4. Chequeá que los sanitarios del piso respondan a la gente del turno más cargado, porque la ley los pide por turno.
5. Mirá qué pasa si el equipo crece o se achica: el contrato de locación fija superficie, destino y plazo, y las condiciones de higiene y seguridad no se negocian.

Con la banda de metros en la mano, la visita a cada piso se vuelve una verificación y no una impresión. La calculadora de superficie te da esa banda en dos minutos, con los supuestos a la vista.