Qué se puede construir en un terreno antes de comprarlo

Un terreno se anuncia con superficie, frente, precio por metro y un uso declarado. Eso alcanza para comparar ofertas, pero no para saber si la nave logística, el galpón de depósito o la sucursal que querés instalar pueden funcionar ahí. Ese dato depende de la norma urbanística de la parcela, que en Argentina la fija cada jurisdicción y, dentro de ella, la ordenanza o el código que rige ese suelo.

Hay tres preguntas separadas, y cada una tiene sus documentos. Qué uso tiene asignado el suelo y qué restricciones trae. Quién es el titular y qué superficie y nomenclatura catastral tiene el inmueble. Qué amenazas y condicionamientos ambientales afectan al lugar. Un vendedor puede responder las tres de buena fe; la inversión necesita que las responda la administración pública por escrito.

• Uso y normas: el informe o certificado de la autoridad urbanística, municipal o de la Ciudad.
• Dominio y gravámenes: el informe de dominio del Registro de la Propiedad correspondiente.
• Geometría e identificación: en la Provincia, el informe catastral de ARBA con partido, partida, nomenclatura y superficies.
• Riesgos y ambiente: los mapas oficiales de peligrosidad y, si la actividad lo requiere, la declaración o certificado ambiental.

El orden importa. Si el uso permitido descarta la actividad, los demás papeles no van a salvar la operación; si el uso cierra, dominio, catastro y riesgos definen el precio real del proyecto. En los terrenos en venta de PlataStar el aviso puede mostrar un campo de uso del suelo, y ese campo es el punto de partida de la verificación, no su reemplazo.

En CABA la norma es el Código Urbanístico, que ordena el tejido, los usos del suelo y las cargas públicas de cada parcela. Los usos se agrupan en cuatro Áreas de Mixtura de Usos del Suelo (Baja Mixtura 1, Media Mixtura A 2, Media Mixtura B 3 y Alta Mixtura 4), y el Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3 (art. 3.3.2) indica para cada rubro en qué áreas está permitido. Cómo se tramita la habilitación una vez elegido el lote está en habilitación comercial en CABA.

Las actividades productivas e industriales tienen un cuadro propio, el N° 3.11.2. El Código las permite en todo el ejido de la Ciudad, pero las somete a ese cuadro, a la normativa ambiental y de habilitaciones y a la normativa de edificación. En áreas de Baja Mixtura de Usos (1), el organismo competente en materia de interpretación urbanística decide caso por caso la conveniencia de la localización, y cuando la unidad de uso supera los 500 m2 la conveniencia de la localización la decide el Consejo del Plan Urbano Ambiental.

Informe Urbanístico: el documento que se pide hoy

El trámite oficial para saber qué admite una parcela se llama Informe Urbanístico. El Código lo define así: informa sobre usos del suelo, tejido y cargas públicas aplicables a la parcela según el Código vigente al momento de la solicitud, y aclara que dicho documento no constituye certificación y no es vinculante. Es decir, registra la lectura de la norma en una fecha, y esa lectura es la que después se discute con los profesionales del proyecto.

La solicitud se hace en el Sistema de Tramitación a Distancia (TAD) con usuario y clave miBA nivel 3. La documentación obligatoria incluye datos del trámite y del propietario, formulario de consulta morfológica, datos del profesional, encomienda profesional del responsable del anteproyecto, memoria descriptiva con el motivo de la solicitud, axonometría del proyecto con sus linderos y renders del frente y contrafrente. Entre la documentación adicional figura el informe de dominio vigente, emitido hace menos de 90 días. El trámite cuesta 150 Unidades Tarifarias según la Ley Tarifaria vigente, abonables por Boleta Única Inteligente.

Como resultado, la Gerencia Operativa de Morfología Urbana realiza un informe técnico y la dirección general emite un documento con los usos del suelo, el tejido y las cargas públicas aplicables a la parcela, conforme al Código vigente al momento de la solicitud.

Uso conforme y uso no conforme

El mismo Código, en su artículo 2.2, prevé la Constancia de Uso Conforme y No Conforme. Uso conforme es el uso actual que se desarrolla en la parcela de acuerdo con la normativa vigente, y esa situación se deja constancia en cada acto administrativo que se dicte sobre el inmueble y en su documentación catastral. Uso no conforme es una actividad que fue autorizada bajo normas anteriores y que hoy no cumple las normas de uso del suelo. La diferencia se nota en la práctica: a los usos no conformes el Código les admite ampliaciones solo en los casos que enumera, y las actividades productivas e industriales en esa situación, siempre que no estén marcadas NPC (No Permitido en la Ciudad) en el Cuadro 3.11.2, pueden recuperar la condición de conforme por la vía del art. 3.11.1: inscripción en el Registro de Actividades Industriales y procedimiento ambiental para obtener el Certificado de Aptitud Ambiental, con el aval profesional de una unidad académica universitaria pública con incumbencia en materias industriales y/o urbanísticas.

Fuera de la Ciudad, el marco es el Decreto-Ley 8912/77, que rige el ordenamiento del territorio provincial y regula el uso, la ocupación, la subdivisión y el equipamiento del suelo. La ley define uso del suelo como el destino asignado al territorio en relación con las actividades humanas que se desarrollen o puedan desarrollarse en él, y ordena discriminar ese uso en usos urbanos, rurales y específicos.

La responsabilidad primaria del ordenamiento recae en el nivel municipal: cada partido delimita sus áreas y zonas mediante el instrumento que la ley llama zonificación según usos, que fija normas de uso, ocupación y subdivisión del suelo, dotación de infraestructura básica y morfología. Las ordenanzas correspondientes se sancionan una vez que las etapas del plan fueron aprobadas por el Poder Ejecutivo provincial, que verifica su concordancia con las políticas provinciales y con los municipios linderos. Por eso la pregunta concreta no es qué dice la ley 8912 sobre tu terreno, sino qué ordenanza de zonificación aplica en ese partido y qué fecha tiene.

Cada zona debe tener asignados usos determinados, y al hacerlo se fijan las restricciones y condicionamientos de ese ejercicio: tipo de uso, extensión de ocupación del suelo (F.O.S.), intensidad de ocupación del suelo (F.O.T.) y densidad según el uso, subdivisión del suelo e infraestructura de servicios y equipamiento comunitario. Dentro de cada zona se permiten los usos compatibles entre sí, y los molestos, nocivos o peligrosos se localizan en distritos especiales con separación mínima según su grado de peligrosidad o contaminación.

Industria, parcelas y dimensiones

La ley es explícita con la industria. Al ubicar una zona industrial se miran sus efectos sobre el medio ambiente, sus conexiones con la red vial principal, la provisión de energía eléctrica, los desagües industriales y el agua potable. Las industrias molestas, nocivas o peligrosas deben establecerse obligatoriamente en zona industrial ubicada en área complementaria o rural y circundada por cortinas forestales, y el parque industrial se define como el sector de esa zona dotado de infraestructura, equipamiento y servicios públicos necesarios para asentar industrias agrupadas. Si tu búsqueda es por ese camino, parques industriales del Gran Buenos Aires explica qué es un agrupamiento para la ley, dónde verificar que existe y qué revisar antes de firmar.

La ley también fija dimensiones mínimas de parcela: las normas municipales sobre subdivisión no pueden establecer dimensiones inferiores, y estas dimensiones se aplican cuando el municipio carece de normas específicas (art. 51):

El cuadro reproduce el régimen general del art. 52. Frente al litoral del Río de la Plata y del océano Atlántico, hasta 5 km, la ley fija mínimos mayores (15/400, 20/500, 25/750 y 30/900 m) y para residencial extra-urbana, 20 m de ancho y 600 m2.

El certificado municipal

Cada municipio expide su propio certificado de zonificación o certificado urbanístico, con nombre y alcance propios. El de la Municipalidad de San Miguel, por ejemplo, se define como la transcripción de la norma aplicable en cuanto a zonificación (área, subárea, zona, restricciones e indicadores numéricos y morfológicos) y a las demás normas municipales concurrentes de ordenamiento territorial y de usos. Lo pide el titular del dominio o su apoderado, lo expiden las direcciones de Catastro primero y de Planeamiento después, y el trámite tiene un plazo publicado de 10 días hábiles y una tasa según la ordenanza fiscal vigente.

Dos detalles del certificado de San Miguel. Primero, tiene vigencia de un año, y la administración respeta lo informado hasta su caducidad aunque cambie la norma. Segundo, no es una aprobación del proyecto: los trámites de obra y de habilitación siguen su curso aparte. La propia municipalidad lo recomienda antes de decidir una inversión, que es exactamente el momento en que lo necesitás vos.

La norma urbanística dice qué permite el suelo. El registro y el catastro dicen de quién es el inmueble, qué gravámenes pesan sobre él y qué forma y superficie tiene. Son verificaciones separadas y ninguna sustituye a la otra.

En la Provincia de Buenos Aires, el Informe de dominio (Acto 752) del Registro de la Propiedad es una constancia que publicita la situación jurídica del inmueble a la fecha en que se ingresa la solicitud. El propio registro aclara que el informe tiene efectos meramente publicitarios y no genera reserva de prioridad. Lo puede pedir el titular de un derecho registrado, incluido el propietario sobre un inmueble propio sin intervención de profesional, y también abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, agrimensores, martilleros, arquitectos y contadores públicos. Se solicita por ventanilla virtual como usuario suscripto y la publicidad se expide en formato electrónico firmado digitalmente, con modalidades simple, urgente y en el día.

En CABA la publicidad registral se pide al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, y entre la documentación adicional del Informe Urbanístico figura un informe de dominio vigente (90 días desde su emisión). Confirmá qué documentación corresponde a tu expediente. Conviene pedirlo con esa vigencia en la cabeza: un informe viejo describe un estado que puede haber cambiado.

Del lado catastral, en la Provincia de Buenos Aires el Informe Catastral de ARBA indica los datos de una parcela: partido, partida, nomenclatura y superficies. Se pide por vía web, con costo, y lo solicita un profesional empadronado (por ejemplo un agrimensor, un escribano o un martillero) o el titular de la partida o su representante; el sistema pide clave de identificación tributaria y fondos acreditados.

Ahí aparece la comparación que cierra esta etapa: superficie y nomenclatura del informe catastral contra los metros que anuncia el aviso y contra la superficie del título, y la matrícula del inmueble contra el titular que figura en la escritura. Si algún número no coincide, ese es el momento de pedir aclaraciones, antes de que el precio esté señalado. Para un terreno que en realidad es tierra de explotación agropecuaria, la verificación es otra, y está en comprar un campo en Argentina.

Un uso permitido sobre un suelo sin infraestructura es un proyecto más caro, y en algunos casos un proyecto inviable. La norma lo trata como dato de entrada, no como detalle de obra.

En CABA, el artículo 2.3 del Código Urbanístico prevé la provisión de servicios públicos domiciliarios para obras nuevas: las empresas prestatarias certifican que la infraestructura ofrecida es suficiente para satisfacer el incremento de demanda que genere la obra, sin deteriorar la calidad del servicio, según los requerimientos de la normativa de Edificación. Es una certificación que se suma al proyecto, y conviene saber quién la emite y qué capacidad ofrece antes de fijar la magnitud de la edificación.

En la Provincia de Buenos Aires, la ley 8912 define la subárea urbanizada por la presencia de servicios: sectores servidos como mínimo con energía eléctrica, pavimento, agua corriente y cloacas. Para subdividir manzanas o macizos en nuevas parcelas exige asegurar la dotación de agua potable y que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento de agua. Y cuando el destino es industrial, la ley manda mirar conexiones con la red vial principal, provisión de energía eléctrica, desagües industriales y agua potable como criterios de localización.

• Energía: la potencia disponible en el ramal y la que necesita la actividad, pedidas por escrito a la distribuidora que corresponda.
• Agua y cloacas: la prestadora del área, y para industria, la aptitud del sistema para recibir los efluentes de la actividad.

El agua es el condicionamiento que más modifica un proyecto de terreno en el área metropolitana, y las dos jurisdicciones lo norman por separado.

En CABA, el riesgo hídrico está dentro del Código Urbanístico. El Código remite a un plano que delimita los sectores de riesgo hídrico y a otro que delimita las áreas de prevención de riesgo hídrico, y las consecuencias son concretas: por ejemplo, el Consejo del Plan Urbano Ambiental puede autorizar hundimientos de nivel de planta baja únicamente en parcelas que no estén ubicadas en sectores de riesgo hídrico. Para toda obra, ampliación o refuncionalización, la prevención de riesgo hídrico se cumple con herramientas de compromiso ambiental que el Código enumera: ralentización del agua de lluvia, infiltración, recolección y reúso, superficie absorbente o semi absorbente sobre terreno natural o losa.

En la Provincia de Buenos Aires, la Autoridad del Agua publica mapas de peligrosidad por cuenca: indican la probabilidad que tiene una zona de inundarse y se clasifican en cuatro categorías, muy alta, alta, media y baja o nula. Hay un mapa por cada cuenca publicada, con su visor SIG y su capa descargable: confirmá que la cuenca del lote esté entre ellas. La misma institución trabaja en la implementación del Código de Aguas (Ley 12.257).

Del lado ambiental, la Ley 11.723 de la Provincia de Buenos Aires establece que todos los proyectos de obras o actividades que produzcan o sean susceptibles de producir algún efecto negativo al ambiente o a sus recursos naturales deben obtener una Declaración de Impacto Ambiental, expedida por la autoridad ambiental provincial o municipal según las categorías de la reglamentación. El titular del proyecto presenta una evaluación de impacto ambiental, y la declaración puede aprobar la obra, aprobarla con condiciones u oponerse a ella. Las declaraciones emitidas se copian al Sistema Provincial de Información Ambiental y pueden consultarse en la repartición que las emitió. Si el proyecto arranca sin la declaración previa, la ley prevé su suspensión.

En CABA, la recuperación de uso conforme del art. 3.11.1 excluye actividades NPC del Cuadro 3.11.2 y exige inscripción industrial y el procedimiento del Certificado de Aptitud Ambiental con aval profesional de una unidad académica universitaria pública competente en materias industriales y/o urbanísticas.

En PlataStar, el aviso de un terreno puede mostrar un campo de uso del suelo con uno de cuatro valores: comercial, industrial, rural o mixto, cuando se declara o se puede inferir. Si no hay evidencia de uso, el dato queda ausente: no significa que cualquier actividad esté permitida. Lo declara quien publica la propiedad; en los avisos que llegan de otras fuentes, PlataStar lo deduce del tipo de inmueble y del texto, así que conviene confirmarlo.

Junto al uso, el aviso puede mostrar una zonificación, y ese campo es todavía más estricto: solo acepta designaciones de planeamiento reconocibles, como códigos de zona o nombres de zona industrial, y descarta la prosa publicitaria. En la tabla de resultados de terrenos en venta, los terrenos se comparan por uso, superficie, precio por superficie, frente y zonificación.

Tiene sentido mirar primero el campo de uso del suelo si estás comparando diez terrenos, y tiene sentido pedir el certificado sobre los dos o tres que sobreviven al filtro. Nada de lo que muestra una publicación reemplaza el informe urbanístico de la Ciudad, el certificado municipal de la Provincia o la lectura del escribano sobre el dominio.

Cada paso corta preguntas del siguiente.

1. Ubicación y jurisdicción

   Definí si el terreno está en CABA o en un partido bonaerense y en cuál. De eso dependen la norma aplicable y el organismo que emite el certificado.

2. Norma y uso permitido

   En CABA, pedí el Informe Urbanístico con la documentación que exige el trámite. En la Provincia, pedí el certificado de zonificación o certificado urbanístico municipal y anotá la ordenanza y su fecha.

3. Dominio

   Solicitá el informe de dominio del registro correspondiente y revisá titular, gravámenes y vigencia del informe.

4. Catastro

   En la Provincia, pedí el informe catastral de ARBA y compará nomenclatura, superficie y ancho de frente con el aviso y con el título.

5. Riesgos y ambiente

   Mirá los mapas oficiales de peligrosidad de la cuenca y, en CABA, la localización respecto de los sectores de riesgo hídrico. Si la actividad puede tener efecto sobre el ambiente, sumá el certificado o la declaración que corresponda.

6. Servicios

   Pedí por escrito la disponibilidad de energía, agua y cloacas para la actividad y la potencia que necesitás.

7. Cierre profesional

   Con los informes en mano, el escribano, el abogado o el contador que intervenga revisan la operación junto con los profesionales del proyecto.