Oficinas clase A, B y C: qué mide cada letra en realidad

La clase es una valoración de la calidad de un edificio de oficinas contra el mercado donde compite. BOMA International, la asociación que publica el sistema más citado para esto, define las clases en los términos que reproduce BOMA Philadelphia: representan una valoración subjetiva de la calidad de los edificios e indican la capacidad competitiva de cada edificio para atraer tipos de inquilinos parecidos. Para esa valoración se combinan el alquiler relativo al área, las terminaciones, el estándar y la eficiencia de los sistemas, los servicios del edificio, la ubicación y la accesibilidad, y la percepción de mercado.

Esa comparación siempre es contra un mercado concreto. BOMA publica dos bases alternativas: la metropolitana, pensada para comparar dentro de un mercado de oficinas, y la internacional, pensada para inversores que miran varios mercados. La misma letra puede moverse de una base a la otra.

El propio sistema aclara para qué existe: uniformizar la conversación sobre los mercados de oficinas y sus edificios. Y agrega una advertencia que conviene leer antes de confiar en el título de un aviso: BOMA International no recomienda publicar una calificación de clasificación para propiedades individuales. La clase que figura en un aviso es un juicio de alguien sobre ese edificio; pedí quién la asignó y qué respaldo tiene.

La norma que sí se aplica a un local de trabajo en Argentina es de higiene y seguridad (Anexo I del Decreto 351/79, reglamentación de la Ley 19.587) y no crea categorías de calidad: las letras A, B y C no salen de ahí. Los sanitarios y la ventilación que ese reglamento exige están en cuántos metros necesitás para tu oficina.

Puestas una al lado de la otra, las definiciones publicadas no miden lo mismo. Estas cuatro no son argentinas: son las que publican asociaciones y consultoras internacionales, y sirven para ver en qué se separan.

Las escalas no coinciden. BOMA se queda en tres letras. Colliers describe renovaciones que llevan un edificio a competir como "trophy (or Class A+)", así que hay una capa arriba de la A. CBRE Econometric Advisors llama "Prime, or Class A+" al nivel superior y lo define como el corte más alto del mercado, el 2 a 4% de los edificios de oficinas, categorizado junto con profesionales de la firma, y trabaja además con un nivel Class A- para edificios que están por debajo de la A. Quien dice que un edificio es "clase A" no te está diciendo en qué escala se apoya.

Los criterios tampoco son los mismos. BOMA incorpora el nivel de alquiler y la percepción de mercado; Colliers suma la cartera de inquilinos y la gestión del edificio; y un ejemplo de Colliers para Los Ángeles usaba históricamente la antigüedad, los pisos (treinta o más), el estacionamiento subterráneo, la gestión en el lugar, la seguridad 24 h y los servicios. En ese mismo artículo, Colliers advierte que la antigüedad, la ubicación y la certificación LEED dejaron de ser marcadores precisos de clase, porque una renovación profunda cambia lo que el edificio ofrece.

A esto se suma el universo que elige cada informe. El reporte nacional de oficinas de JLL de 2025 analiza más de 600 edificios en 12 mercados de 7 provincias. Las figuras trimestrales de CBRE para Buenos Aires miden el inventario, la disponibilidad y la absorción neta de la ciudad. Un dato de "clase A" sólo se compara dentro del universo y la definición que lo publica. Las páginas de estos informes argentinos publican el universo que analizan, pero no criterios para definir una clase.

La consecuencia práctica es simple: antes de comparar dos avisos por la letra, averiguá con qué definición la escribieron. Dos clasificaciones pueden no coincidir sobre el mismo edificio, y Colliers documenta los casos límite: un edificio de los años sesenta renovado con precio y terminaciones de nivel alto, ¿en qué letra queda?

Más allá de las diferencias, las definiciones vuelven sobre los mismos objetos. Esos objetos sí se pueden verificar en la visita, y son los que después aparecen en un contrato.

• Ubicación y accesibilidad: qué tan distinguido resulta el emplazamiento dentro de ese mercado y cómo se llega en transporte y auto.
• Estado relativo a la antigüedad: no la edad sola. Colliers lo nombra así: lo que importa es el estado en relación con la edad, porque un edificio viejo y bien mantenido puede competir arriba.
• Sistemas: aire acondicionado eficiente y controlable, ascensores suficientes para la gente que entra al edificio, seguridad, detección y extinción de incendio.
• Terminaciones: calidad de materiales y detalles en accesos, circulaciones y oficinas.
• Funcionalidad de la planta: retícula de columnas, distancia de la ventana al núcleo y altura libre, tres datos que definen cuánta gente entra y cómo se mueve.
• Servicios del edificio: recepción, estacionamiento, gimnasio, cafetería, guardias y mantenimiento en el lugar.
• Percepción de mercado y cartera de inquilinos: el peso que el mercado le da al edificio y quién lo ocupa, presentes en las definiciones de BOMA y de Colliers.

La certificación es otro eje

La certificación LEED responde una pregunta distinta de la clase. El USGBC describe LEED como un sistema de calificación de edificios verdes: el proyecto cumple prerrequisitos, suma créditos y pasa una verificación y revisión de GBCI, y recibe un nivel con puntos asignados: Certified (40 a 49), Silver (50 a 59), Gold (60 a 79) y Platinum (80 o más). Hay sistemas LEED para el edificio completo y también para una obra de interiores sin tocar la envolvente (Interior Design and Construction), o para la operación de un edificio existente.

Un aviso que dice "LEED Gold" está informando una certificación con un alcance y un puntaje, no una clase. Y una certificación no ordena el mercado por sí sola: Colliers incluía a LEED entre los marcadores que ya no definen la clase de un edificio.

Las letras que usamos aquí son comparaciones de mercado, no una certificación bajo el Decreto 351/79. La letra del aviso puede ser una declaración del anunciante o una estimación de quien clasificó: preguntá quién la asignó, qué escala usó y qué documentación la respalda. Una clasificación no prueba por sí sola que el local cumpla las normas de seguridad o esté habilitado para tu actividad.

Por eso dos edificios parecidos pueden aparecer con letras distintas, y por eso la misma letra puede esconder edificios muy distintos. La clase resume variables que se pueden verificar una por una; cuando resume demasiado, deja de servir para comparar.

1. ¿Quién la asignó?

   Pedí que te digan si la clase la declaró el propietario, si sale de un informe de una consultora y de cuál, o si es una estimación de la inmobiliaria.

2. ¿En qué se apoya?

   Año de construcción y última renovación, sistemas, terminaciones, servicios y estado general: los mismos objetos que pesan en las definiciones publicadas.

3. ¿Qué escala usa?

   A, B y C a secas, o una escala con A+ arriba y A- abajo. La letra A no significa lo mismo en las dos.

4. ¿Qué datos duros la acompañan?

   Superficie, planta, altura libre, columnas, cantidad y velocidad de ascensores, conectividad, seguridad y estacionamiento se verifican en la visita. La clase no.

Estas preguntas son la parte corta de una visita que tiene más frentes: cómo recorrer el piso y qué mirar antes de firmar está en cómo elegir una oficina.

PlataStar guarda la clase con el origen del dato y nunca los mezcla. Si el aviso la escribe ("Clase A", "categoría A+", "AAA", "A+"), PlataStar la repite y la celda muestra sólo la clase: AAA y A+ cuentan como A+, y una "categoría B+" cuenta como B. Palabras como "premium", "trophy" o "edificio prime" cuentan como una clase A declarada.

Si el aviso no la escribe, PlataStar puede estimarla y entonces la celda lleva la marca "estimada" ("inferred" en inglés) junto a un texto de ayuda que dice: "Clase estimada por PlataStar con el año, los servicios y la zona que informa el aviso. El aviso no la indica."

La estimación usa sólo datos que el mismo aviso informa: año de construcción, servicios del edificio, piso y submercado. Un servicio que el aviso no menciona cuenta como desconocido, no como ausente.

La clase sólo se muestra cuando el puntaje y los datos informados alcanzan juntos los umbrales del clasificador. A+ exige además LEED o un edificio de 2005 o posterior en Puerto Madero o Retiro. Piso y zona pueden sumar puntos, pero no reemplazan la evidencia del edificio. No leas la estimación como una auditoría técnica ni como un certificado de una consultora.

La clase C estimada es el caso contrario: un edificio anterior a 1980 con al menos otro dato informado, sin ninguno de estos seis datos: certificación LEED, piso técnico, grupo electrógeno, seguridad 24 h, recepción ni aire acondicionado central (ascensor, fibra, gimnasio o cafetería no la bloquean), y con un puntaje en cero o menos.

Cuando la evidencia no llega a esos mínimos no hay clase: la celda queda vacía.

• Antigüedad y renovación: año de construcción y qué se rehízo, con fechas.
• Planta: metros útiles y totales, retícula de columnas, distancia de la ventana al núcleo y altura libre.
• Sistemas: climatización, ascensores, energía de respaldo, conectividad y seguridad.
• Servicios: recepción, mantenimiento, limpieza, estacionamiento y qué se paga aparte.
• Certificaciones: cuál es, qué alcance tiene (edificio completo o interiores) y en qué nivel.
• Precio y contrato: precio pedido por m², forma de ajuste y qué incluyen las expensas.

Para el precio total de ocupar un piso, con expensas y servicios, ver costos reales de alquilar una oficina. Para elegir dónde mirar según tu equipo y tus clientes, ver dónde alquilar una oficina en Buenos Aires.