Contrato de alquiler comercial: qué negociar antes de firmar

La locación de un inmueble para tu empresa se rige por el Libro III, Título IV, Capítulo 4 del Código Civil y Comercial, de los artículos 1187 a 1226. El artículo 1187 define el contrato: una parte da en uso y goce temporario una cosa y la otra paga un precio en dinero. Todo lo demás, desde la superficie entregada hasta el modo de salir antes de tiempo, se arma sobre ese esqueleto.

El punto de partida es la libertad de contratación del artículo 958: las partes son libres de celebrar el contrato y fijar su contenido dentro de los límites de la ley y el orden público, y las normas legales se aplican en subsidio de lo que ustedes acuerden, salvo que una norma sea expresamente imperativa. El contrato tiene que decir lo que acordaron ustedes y no servir de plantilla genérica.

Tres regímenes en seis años

Los textos de distintas épocas no coinciden, porque las reglas cambiaron tres veces desde 2020:

El DNU 70/2023 se publicó el 21 de diciembre de 2023 y rige desde el 30 de diciembre de 2023 por la regla general de vigencia de los arts. 5 y 6 del Código, a la que remite el art. 17 de la Ley 26.122. Ese decreto derogó la Ley 27.551 (artículo 249) y reescribió los artículos 1196, 1198, 1199, 1220 y 1221 del Código, agregó el inciso d) al artículo 1219 y derogó los artículos 1202, 1204, 1204 bis y 1221 bis. Es un decreto de necesidad y urgencia: su propio artículo 365 manda dar cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del Congreso de la Nación. Los contratos que se firman hoy se interpretan con esta redacción. Para un contrato firmado hasta el 29 de diciembre de 2023, lo que se aplica hoy no está resuelto artículo por artículo: el decreto no establece una regla transitoria específica de locación y el artículo 7 del Código dice que las nuevas leyes supletorias no rigen contratos en curso, salvo las normas más favorables al consumidor en relaciones de consumo. Ante la duda, consultá a un abogado o escribano.

Respuesta corta: hoy no hay plazo mínimo legal para una oficina o un local. El artículo 1198 dice que el plazo de las locaciones con cualquier destino es el que las partes establezcan. Lo que sí hay es un plazo de relleno: si el contrato no fija plazo, el Código considera tres años para los destinos que no son vivienda permanente ni locación temporal.

El techo lo pone el artículo 1197: la locación no puede exceder de 50 años para destinos que no son habitacionales (20 años para vivienda), y una renovación expresa tampoco puede superar ese máximo contado desde el inicio del contrato. Entre el piso y el techo, el plazo es un punto de negociación: acordá un plazo que cubra el costo y la interrupción de una mudanza comercial, y una opción de renovación con aviso previo si tu empresa piensa quedarse.

Tres detalles que conviene no dejar sueltos. Primero, el artículo 1188 pide forma escrita para el contrato de locación de inmueble y la misma regla cubre sus prórrogas y modificaciones: dejalas firmadas en un documento. Segundo, el artículo 1218 aclara que, vencido el plazo, si seguís en el inmueble no hay tácita reconducción sino continuación en los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes lo concluya por comunicación fehaciente. Convenir una fecha de corte y un aviso previo evita esa zona gris. Tercero, si quien firma es un administrador o un apoderado, el artículo 1191 le exige facultad expresa para locar por más de tres años o cobrar alquileres anticipados por ese período: pedí ver el poder.

El artículo 1199, en la redacción vigente, permite fijar el alquiler en moneda de curso legal o en moneda extranjera a libre arbitrio de las partes, y agrega que el locatario no puede exigir que se le acepte el pago en una moneda distinta de la pactada. El artículo 765 completa la idea: la deuda se libera entregando la moneda convenida y los jueces no pueden modificar la forma de pago ni la moneda pactada. Dólares o pesos están permitidos; lo que importa es que el contrato diga cuál, cómo se paga y en qué cuenta.

El ajuste también es de libre pacto. Cualquier índice vale, público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda que el alquiler. Si el índice elegido dejara de publicarse durante el contrato, corresponde uno oficial de características similares que publique el INDEC cuando el precio está en moneda nacional, o el equivalente del país que emite la moneda de pago. Escribí en el contrato el nombre del índice, la periodicidad y el período que se mide, porque un aumento acordado a secas después se discute.

La periodicidad del pago es libre pero nunca menor a un mes (artículo 1196), y si el contrato guarda silencio el pago se hace por anticipado, por período mensual cuando la cosa es inmueble (artículo 1208). El mismo artículo 1208 define que el canon integra el precio y toda otra prestación periódica que asumas, como expensas o tasas, y que su cobro tiene vía ejecutiva. Un presupuesto completo del alquiler ayuda a comparar ofertas que en el aviso ponen cifras con criterios distintos.

La cláusula de destino no es decorativa. El artículo 1194 obliga a dar al inmueble el destino acordado y, si no hay acuerdo escrito, vale el destino que tenía al locarse, el de cosas análogas del lugar o el que corresponda a su naturaleza. El artículo 1205 prohíbe variarlo aunque la variación no cause perjuicio, y el artículo 1219 inciso a) habilita al locador a resolver el contrato por cambio de destino o uso irregular. Enumerá las actividades concretas: oficinas, atención al público, depósito liviano, rótulo, salas de reunión.

Sobre sublocación y cesión, el Código tiene un equilibrio que conviene conocer. El artículo 1213 solo permite ceder la posición contractual en los términos de los artículos 1636 y siguientes, considera cesión a la sublocación de toda la cosa, y establece que prohibir la cesión importa prohibir la sublocación y viceversa. El artículo 1214, en cambio, habilita la sublocación de parte de la cosa cuando no hay pacto en contrario: hay que comunicarla por medio fehaciente indicando nombre, domicilio y destino del sublocatario, y el locador puede oponerse dentro de los 10 días de notificado, con silencio que importa conformidad.

Si tu modelo de negocio incluye puestos compartidos, un esquema de coworking interno o una eventual venta de la empresa, negociá la cesión y la sublocación por escrito. También conviene mirar el artículo 1216: el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar alquileres impagos y reclamar daños, el sublocatario puede reclamarle directamente al locador, y la conclusión de la locación termina el subarriendo salvo confusión.

El artículo 1211 da la regla general: podés hacer mejoras, salvo que el contrato las prohíba, que alteren la substancia o la forma de la cosa, o que ya te hayan intimado a restituirla. Y fija el bolsillo: no hay derecho a cobrar mejoras útiles ni de mero lujo o suntuarias, pero las mejoras necesarias sí se le reclaman al locador. El artículo 1224, al final del contrato, te deja retirar las mejoras útiles o suntuarias, excepto si acordaste que quedan, si su separación daña el inmueble o si no te sirve separarlas; el locador puede adquirir una mejora hecha contra prohibición pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

Las reparaciones se reparten por origen. El artículo 1201 pone a cargo del locador el deterioro por cualquier causa no imputable a vos, y arma un procedimiento útil: si la reparación es urgente y el locador calla o se niega, podés hacerla vos con cargo a él pasadas 24 horas corridas de notificado; si no es urgente, hay que intimarlo con un plazo no menor a 10 días corridos. El artículo 1207 deja a tu cargo, en inmuebles, solo las mejoras de mero mantenimiento. Las obras de adaptación del fit-out, en cambio, se negocian: qué se aprueba, en cuánto tiempo y qué queda al irte.

Un acta de estado con fotos firmada por ambas partes el día de la entrega sirve de prueba al momento de la devolución, porque el artículo 1210 te obliga a restituir la cosa en el estado en que la recibiste, salvo los deterioros del tiempo y el uso regular.

El artículo 1221, en su redacción actual, permite resolver la locación anticipadamente en cualquier momento abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. Es una regla simple, pero el contrato puede detallar cómo se notifica y cómo se liquida ese porcentaje.

Ejemplo: si quedan 12 meses de contrato y el canon mensual pactado es de 100, el saldo futuro es de 1.200 y el 10% equivale a 120.

Del otro lado, el artículo 1219 permite al locador resolver por cambio de destino, por falta de conservación o abandono del inmueble, por falta de pago de dos períodos consecutivos y, desde el DNU 70/2023, por cualquier causa fijada en el contrato. Ese inciso d) es el que más conviene leer despacio: si el borrador incluye causales de resolución propias, que sean objetivas y con plazo de corrección. El artículo 1220 te da tus causales contra el locador: incumplimiento de la conservación con aptitud para el uso convenido, evicción o vicios redhibitorios.

La salida todavía tiene piezas sueltas. El artículo 1223 ordena restituir la tenencia al extinguirse la locación y fija que la ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días. Las reglas del depósito y de la fianza están en garantías para alquilar una oficina o local. Consultá con tu abogado el procedimiento local de entrega o consignación de llaves y escribí en el contrato cómo y cuándo se entregan las llaves y quién firma el acta.

El artículo 1209 establece el reparto: vos pagás las cargas y contribuciones que se originen en el destino que des a la cosa, pero no las que gravan la cosa misma ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden ponerse a tu cargo las expensas que deriven de gastos habituales, es decir las vinculadas con servicios normales y permanentes a tu disposición, y ahí está el punto donde el borrador se juega qué expensas te tocan. El reparto de IVA, impuesto sobre los sellos, impuesto inmobiliario y tasas está detallado en costos reales de alquilar una oficina; en el contrato, escribí nombre por nombre quién paga cada uno y hacé revisar ese reparto con tu abogado y contador, incluidos los límites del art. 958 y del orden público.

Para la reunión con el propietario, esta es la lista que conviene tener en la mano:

1. Plazo y renovación: fecha de inicio, fecha de fin, cómo se renueva y qué aviso previo exige cada parte.
2. Moneda y ajuste: moneda de pago, índice exacto, periodicidad y período que se mide.
3. Canon: qué incluye (IVA, expensas, tasas) y qué se factura aparte.
4. Destino: las actividades escritas una por una, incluidos rótulos y obras.
5. Cesión y sublocación: qué se permite, con qué aviso y bajo qué condiciones.
6. Obras y mejoras: qué se aprueba, quién paga las reparaciones y qué queda al irte.
7. Garantía y depósito: monto, moneda, forma de devolución y plazo.
8. Resolución anticipada: cómo se notifica y cómo se calcula el 10% del artículo 1221.
9. Devolución: acta de estado, llaves, vicios y plazo de revisión.
10. Impuestos: sellos, IVA, impuesto inmobiliario, tasas y expensas, uno por uno.

Si estás recién comparando espacios y todavía no hay borrador, empezá por las oficinas en alquiler y armá tu lista de visitas con esta checklist en la mano.