Garantías para alquilar un local: qué expone tu empresa

Cuando el locador pide garantía, busca que alguien responda por los alquileres impagos y las multas pactadas en el contrato, y que el inmueble se devuelva según lo firmado. El Código no ordena esas garantías ni las puntúa: solo fija cómo funcionan una vez firmadas. La comparación que sirve mira tres cosas, quién responde, con qué responde y qué documento firmás.

Para una empresa la elección también decide qué papelás. El socio que firma una fianza personal, el balance que analiza la aseguradora y el inmueble que se hipoteca no son el mismo compromiso, y ninguno termina el día que firmás el contrato.

Las preguntas del contrato que rodean a la garantía (plazo, moneda, ajuste y destino) están en la guía del contrato de alquiler comercial.

La fianza es el contrato por el cual una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento (artículo 1574). En un alquiler comercial puede pedirse a un socio, a un director o a la sociedad misma, y debe convenirse por escrito (artículo 1579). Quien la firma no está avalando una gestión: está comprometiendo su patrimonio por una deuda ajena.

El Código distingue tres formas de firmar y no valen lo mismo. El fiador simple conserva el beneficio de excusión: el acreedor sólo puede dirigirse contra él una vez que haya excutido los bienes de la empresa, y por el saldo que falte (artículo 1583). El fiador solidario responde desde el principio, pero sólo cuando la fianza lo dice expresamente o cuando renunció a la excusión (artículo 1590). Y quien se obliga como principal pagador es deudor solidario aunque el documento lo llame fiador (artículo 1591).

La excusión tiene excepciones: no opera si la empresa se presentó en concurso preventivo o fue declarada en quiebra, si no puede demandársela en el territorio nacional o no tiene bienes en la República, si la fianza es judicial o si el fiador renunció al beneficio (artículo 1584). Tampoco se le puede exigir el pago antes del vencimiento del plazo otorgado a la empresa, salvo pacto en contrario (artículo 1586).

El alcance de la exposición lo fija el artículo 242 del Código: todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, excepto los que la ley declara inembargables. Y la fianza no se detiene en el alquiler: salvo pacto, comprende los accesorios de la obligación y los gastos razonables de cobro, incluidas las costas judiciales (artículo 1580). El fiador que paga queda subrogado en los derechos del locador y puede reclamarle a la empresa lo pagado, con intereses desde el día del pago y los daños sufridos por la fianza (artículo 1592).

Dos límites protegen a quien firma. Su prestación debe ser equivalente a la del deudor principal o menor que ella, y si la hace más onerosa la fianza se reduce a esos límites (artículo 1575). Y toda fianza general debe precisar el monto máximo, no se extiende a obligaciones nuevas contraídas después de los cinco años de otorgada, y si es indeterminada en el tiempo puede retractarse, sin quedar obligada por nuevas obligaciones posteriores a la notificación al acreedor (artículo 1578). Si son varios los fiadores, cada uno responde por la cuota que asumió y, si nada se estipuló, por partes iguales (artículo 1589).

El seguro de caución es la garantía en la que una aseguradora responde ante el locador por el incumplimiento de tu empresa. Es un producto regulado: la Superintendencia de Seguros de la Nación aprueba las condiciones generales de las pólizas de caución para garantías de alquileres. En la Resolución 376/2020 la propia SSN deja constancia de que las condiciones de las resoluciones 13.760 y 13.841, ambas de 1977, y 23.083 de 1994, del Seguro de Caución para Garantías de Alquileres, resultan de utilidad para la locación de inmuebles con destinos distintos al de vivienda, que es el caso de una oficina o un local. Las condiciones que aprobó en 2020 son para destino habitacional.

La póliza tiene dos caras. El tomador es quien la contrata, tu empresa; el asegurado es el locador. La Segunda publica para alquileres comerciales la cobertura de alquileres impagos y multas pactadas, con las limitaciones de las condiciones particulares, y la sustitución del depósito de garantía exigido al tomador. Es la oferta de esa aseguradora, no una cobertura universal: pedí las condiciones generales y particulares del producto comercial que te cotizan. Identificá la suma asegurada, los sublímites y si existe un mecanismo de ajuste durante el contrato.

Cobrar no es automático. Antes de aceptar la póliza comercial, verificá qué incumplimiento dispara el reclamo, qué intimaciones y avisos debe presentar el locador, qué documentación exige la aseguradora, el plazo de pago y las exclusiones. Los plazos del anexo habitacional de la Resolución 376/2020 no son condiciones generales de los alquileres comerciales. Revisá también qué contragarantía firma tu empresa y qué le puede reclamar la aseguradora después de pagar: contratar una póliza no equivale a cancelar la deuda del alquiler.

Para analizar la solicitud, la aseguradora pide una carpeta que dibuja a la empresa: información sobre la obligación a garantizar, el CUIT del tomador para verificación de antecedentes crediticios, el último balance y el contrato social o los estatutos. Si quien alquila es una persona humana, pide manifestación de bienes, y advierte que puede pedir información adicional sobre el riesgo. Pedí la cotización por escrito, con la prima y las condiciones particulares, y compará el costo total contra el depósito en efectivo que te pidan en su lugar.

La garantía propietaria es una fianza dada por quien es titular de un inmueble. La Segunda describe las garantías propietarias como las que habitualmente se piden para formalizar un contrato de locación, y presenta su seguro de caución como reemplazo. En términos jurídicos sigue siendo una fianza, con todo lo del apartado anterior: excusión, monto máximo, gastos de cobro y subrogación.

Lo que cambia es lo que la respalda. El fiador puede constituir garantías en seguridad de su propia fianza (artículo 1575). Si además se constituye una hipoteca, se agrega a la promesa personal un derecho real: un derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que siguen en poder de su titular y que otorga al acreedor las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado (artículo 2205).

La hipoteca tiene forma registral. Se constituye por escritura pública salvo expresa disposición legal en contrario (artículo 2208), el inmueble debe estar determinado por su ubicación, medidas, superficie, colindancias y datos de registración y catastrales (artículo 2209), y los efectos de su inscripción se conservan durante treinta y cinco años si antes no se renueva (artículo 2210). Si el inmueble es de varios titulares, cada condómino puede hipotecar sólo su parte indivisa (artículo 2207).

Antes de aceptarla, distinguí la fianza sola de la fianza con hipoteca. La hipoteca agrega un derecho real de garantía sobre ese inmueble, con escritura pública e inscripción; no limita por sí sola la fianza personal ni libera los demás bienes embargables del fiador. Revisá por separado si el contrato contiene una limitación válida de responsabilidad y cuál es su alcance.

El depósito es la garantía más simple: tu empresa entrega dinero desde el primer día. El artículo 1196 del Código, en la redacción vigente desde el 30 de diciembre de 2023, dice que las partes pueden determinar libremente las cantidades y la moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. No hay porcentaje legal ni piso: manda lo que diga el contrato.

El mismo artículo deja la periodicidad del pago en manos de las partes, sin que los períodos de pago puedan ser menores a un mes. El artículo 1208 completa el panorama: si el contrato no dice nada, el alquiler de un inmueble se paga por anticipado, mes por mes. Cuando el locador pide varios meses por adelantado, eso se acuerda como parte del contrato, con su fecha y su forma de devolución escritas.

Dos detalles que se pierden en la negociación. El depósito en garantía y los alquileres adelantados son cosas distintas en el contrato: decí a qué se imputa cada uno al final, y en qué moneda se devuelve. Y si quien firma por la empresa es un representante, el artículo 1191 exige facultad expresa para cobrar alquileres anticipados por más de tres años. Los números del primer año de un local, depósito, gastos y adelantos, están en la guía de costos reales de alquilar una oficina.

La garantía bancaria es un documento emitido por una entidad financiera autorizada por el Banco Central de la República Argentina. La Ley de Entidades Financieras 21.526 incluye los avales, las fianzas y otras garantías entre las operaciones que pueden realizar: los bancos de inversión y las compañías financieras las tienen enumeradas expresamente, y los bancos comerciales pueden hacer todas las operaciones que la ley o las normas del BCRA no les prohíban.

El punto es que la ley no define cómo se llama el documento que vas a firmar. Puede redactarse como una fianza, con las defensas del Código, la excusión, la subsistencia del plazo y las excepciones del deudor, o como un compromiso de pago con otras reglas. Qué dispara el pago, si el locador debe intimar primero, qué monto cubre y qué puede reclamarte la entidad después están en ese texto y no en el nombre del producto.

Preguntá qué documentación de la empresa necesita la entidad y qué firma tu empresa como contrapartida de la garantía. Ese segundo documento, el que firma tu empresa con la entidad, es el que regula lo que la entidad podrá reclamar después de pagar, y conviene leerlo junto con la garantía antes de entregarlo al locador.

Cada garantía pide su carpeta, pero el núcleo es el mismo: documentos que prueban quién es la empresa, quién la representa y cómo está su situación patrimonial.

1. Contrato social o estatuto

   Es el instrumento de constitución de la sociedad, y la Ley 19.550 exige que contenga, entre otros datos, la designación de un objeto preciso y determinado (artículo 11). La sociedad se considera regularmente constituida con su inscripción en el Registro Público de Comercio (artículo 7).

2. Designación de autoridades

   Toda designación o cesación de administradores debe inscribirse en los registros correspondientes e incorporarse al legajo de la sociedad, y publicarse cuando se trata de una SRL o de una sociedad por acciones (artículo 60). Las actas de los órganos colegiados se labran en libro especial o mediante el registro digital legalmente admitido, y las del directorio las firman los asistentes (artículo 73).

3. Último balance y estados contables

   Las SRL cuyo capital alcance el importe fijado por el artículo 299 inciso 2 y las sociedades por acciones deben presentar los estados contables anuales (artículo 62), con copias del balance y de los estados a disposición de los socios en la sede social (artículo 67). La aseguradora pide el último balance al analizar una solicitud de caución.

4. Constancia de inscripción ARCA

   La constancia de inscripción que emite ARCA informa el CUIT, la denominación y la situación del contribuyente frente al impuesto a las ganancias, al IVA y al monotributo, con su categoría, además de si integra una sociedad y si es empleador. Los campos pueden estar vacíos si faltan datos o hay inconsistencias. Es el documento que identifica a la empresa o al monotributista ante el locador y ante la aseguradora.

5. Firma y facultades

   El representante que actúa por la sociedad la obliga por todos los actos que no sean notoriamente extraños al objeto social, con el alcance y las excepciones del artículo 58. Si la representación exige varias firmas, comprobá el régimen aplicable; las restricciones internas y la responsabilidad por infringirlas no desaparecen. Firmar una fianza personal agrega una obligación propia de quien firma, ajena a su cargo en la empresa (artículo 1574).

Para un monotributista o un trabajador independiente la carpeta cambia de forma: la aseguradora pide manifestación de bienes, y la constancia de ARCA muestra la categoría de monotributo. La lista completa no está fijada por ley, y cada locador y cada aseguradora piden por escrito lo que quieren verificar.

El error más caro aparece cuando el contrato se renueva. El artículo 1225 del Código dice que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, salvo la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Para que el fiador siga obligado en la renovación o prórroga, expresa o tácita, hace falta su consentimiento expreso.

La fianza general tiene su propio reloj: no se extiende a las nuevas obligaciones contraídas después de los cinco años de otorgada (artículo 1578). El seguro de caución tiene el período que establezca la póliza comercial elegida. Comprobá su vencimiento, cómo se solicita la renovación, qué prima corresponde, qué avisos exige y cómo se documenta la liberación de la aseguradora. No supongas una renovación anual automática tomada de las condiciones habitacionales.

Cuando llegue la renovación, mirá tres fechas juntas: la del plazo del contrato, la del vencimiento de la garantía y la de la póliza. Renovar el alquiler sin nuevo acuerdo del fiador no extiende la fianza original, salvo la obligación por no restituir el inmueble a tiempo, y renovar la póliza sin ajustar la suma asegurada deja el tope donde estaba. Si el contrato se modifica durante su vigencia, el acuerdo entre locador y locatario no puede cambiarle las reglas a la aseguradora sin su anuencia.