Alquilar un galpón: qué medir y qué pedir por escrito

La visita a un galpón dura poco y la decisión se toma con números que ninguna visita revela. Los tuyos los tenés que llevar anotados, porque cada pregunta del recorrido se contesta contra ellos: no existe el galpón bueno en abstracto, existe el galpón que entra en tu pallet, en tu camión y en tu facturación de energía.

• El pallet más alto que vas a apilar, con la mercadería puesta, y la altura que necesita el autoelevador para dejarlo en su lugar.
• La huella de cada pallet y cuántos querés por fila, para traducirla en distancia entre columnas.
• Los camiones que recibís o despachás por semana, el largo del más grande y la franja horaria en que entra.
• La potencia que necesitás en kVA: máquinas, cámaras, compresores, cargadores de autoelevadores eléctricos, oficina.
• El destino exacto del lugar: depósito, logística, manufactura liviana, taller, con oficina o sin ella.

El filtro de PlataStar usa kVA, potencia aparente. La distribuidora puede expresar la demanda contratada en kW, potencia activa: Edenor publica sus categorías en esa unidad. Watts también son unidades de potencia; amperios miden corriente. Guardá la unidad real de cada placa y contrato. Un electricista industrial debe evaluar factor de potencia, fases, corriente, simultaneidad y arranque de equipos para comparar la demanda con la capacidad disponible; sumar placas no alcanza para dimensionar el suministro.

La altura que importa no es la del cabriado: es la altura libre, la que hay entre el piso y el elemento más bajo del techo, sea una viga, un conducto, una luminaria o un rociador. Medila en tres puntos de la nave, porque los servicios pueden bajar en distintos puntos del techo. Lo que tenés que guardar ahí dentro es el pallet apilado, más el recorrido vertical del autoelevador para ubicarlo, más el margen que pide la norma de incendio.

Ese margen es concreto: la reglamentación de la Ley 19.587 pide que entre la parte superior de las estibas y el techo quede al menos un metro, y que las estanterías sean de material no combustible o metálico (Decreto 351/79, Anexo I, art. 169).

Las columnas se miden de eje a eje, y se contrastan con dos cosas: las filas de pallets que querés dejar armadas y el pasillo que requiere tu equipo según su fabricante y el profesional de seguridad. Traé las medidas de tu equipo. Una nave con la altura perfecta y columnas cada pocos metros puede obligarte a guardar a media altura y perder lo que la publicación promete.

El piso se mira de cerca y se verifica con el proyecto aprobado y la condición actual. La Resolución 11/2026 aprobó a nivel nacional el CIRSOC 101-2025, pero su artículo 2 invita a provincias, municipios y CABA a adherir: no demuestra por sí solo que todo galpón existente esté sujeto a esa edición. Pedile a un ingeniero que identifique el código local aplicable, la fecha del proyecto y sus cargas de diseño. Una exigencia mínima de diseño no es una medición de la capacidad real del piso.

Pedí el cálculo de estructura y cualquier placa o certificado de carga del edificio. Deben corresponder a la planta y al sector que vas a ocupar, no a otra nave del predio. Si faltan, o si la distribución de estanterías cambia, el ingeniero necesita revisar la capacidad antes de firmar. Las fisuras, reparaciones y asentamientos también forman parte de esa revisión; el aviso no sustituye el diagnóstico.

Los autoelevadores merecen una pregunta aparte. Entregale al ingeniero los datos del fabricante y el recorrido previsto, junto con las cargas de las estanterías. Tiene que revisar cargas distribuidas, concentradas en las patas de los racks y transmitidas por las ruedas, además del estado de la losa. Un piso que sostiene pallets quietos no queda por eso verificado para equipos en movimiento.

Contá los andenes contra tu calendario, no contra el folleto: cuántos camiones conviven a la vez y cuánto tarda cada descarga. Medí la abertura de cada puerta y comparala con la altura y el ancho de la caja de tu camión más grande, y preguntá por los detalles que hacen rápida la maniobra: muelle a ras o con rampa, nivelador, sello, reja interior.

La maniobra se prueba, no se supone. Recorré el camino que hace tu camión desde la calle hasta el andén, mirando el ancho de la calle de ingreso, la apertura del portón, el alto libre del acceso y si hay playa de maniobras dentro del predio. Si podés, hacé el recorrido con el camión a la hora en que vos operás. Y preguntá si cada pabellón queda al alcance de un camión de bomberos y qué ruta seguiría: esa ruta tiene que quedar libre.

En CABA, consultá las condiciones actuales de carga y descarga y de tránsito pesado para la dirección y el rubro con AGC y el profesional que prepara la autorización. Mostrales el recorrido de los camiones y las áreas de descarga. No supongas que una playa en otro predio o el estacionamiento en la calle satisface el proyecto: cualquier solución compartida debe quedar autorizada y documentada antes de comprometerte.

• Ancho de la calle de ingreso y de la vereda de acceso, con el camión detenido.
• Alto libre de portones, cables y ramas en todo el recorrido.
• Radio de giro dentro del predio y espacio para retroceder al andén.
• Superficie de la playa: material, pendiente y aguante para el peso cargado.
• Horarios de entrada de camiones y restricciones municipales de tránsito pesado.

La potencia que decide no es la que dice el aviso: es la que tiene contratada el suministro con la distribuidora. Pedí ver la factura de luz reciente o el contrato de suministro, y de ahí sacá tres datos: la demanda contratada con su unidad real (puede figurar en kW), la tensión y la cantidad de fases, y si la acometida y el tablero dejan lugar para tu pico de demanda. Si el galpón tuvo otro uso, la potencia que necesitás puede exigir una ampliación de suministro, y esa obra tiene que tener dueño, plazo y precio en el contrato.

El gas se pregunta por su forma: red o envasado, presión disponible y punto de entrada. Si hay tanques, comprobá su ubicación y documentación con el instalador habilitado. Si almacenás inflamables, presentá al profesional y a la autoridad el inventario, cantidades y usos vecinos del predio: el permiso de otro rubro no prueba que esa operación esté autorizada.

Guardar inflamables tiene techos numéricos en la reglamentación de higiene y seguridad: en ningún caso la cantidad en el lugar de trabajo superará los 200 litros de inflamables de primera categoría o sus equivalentes, en cada depósito no se admiten más de 10.000 litros de esa categoría y queda prohibida la construcción de depósitos de inflamables en subsuelos (Decreto 351/79, Anexo I, art. 164). Si tu mercadería entra en esa clase, llevá el listado de productos a la visita.

Con agua, desagües, internet y telefonía alcanza con verificar que existan y que lleguen al punto donde los vas a usar. Con las obras no: escribí quién las hace, quién las paga y en qué estado se entrega el inmueble.

Un galpón es un establecimiento para la Ley de Higiene y Seguridad en el Trabajo: su artículo 2 incluye expresamente a los depósitos y dependencias anexas de todo tipo. Sobre esa base, el Decreto 351/79 dedica el Capítulo 18 de su Anexo I a la protección contra incendios y le fija cinco objetivos: dificultar el inicio del fuego, evitar su propagación y la de los gases tóxicos, asegurar la evacuación, facilitar el acceso y la extinción por los bomberos y proveer detección y extinción.

De ese capítulo salen las cosas que se miran en la visita. Como regla, los sectores de incendio abarcan como máximo una planta, con excepciones para garajes y casos especiales justificados, se separan con muros cortafuegos y queda prohibida la evacuación de un sector a través de otro (art. 171). Las puertas que comuniquen con un medio de escape son de doble contacto y cierre automático, con resistencia al fuego mínima F 30 y la que corresponda al sector más comprometido (art. 172).

• Matafuegos: contá cuántos hay por sector de incendio y que cada uno lleve su carga y su fecha de control; el mínimo por superficie y por distancia está en el art. 176.
• Certificados de cumplimiento de normas emitidos por entidades reconocidas por la autoridad competente, elemento por elemento (art. 183).
• Carga de fuego de cada sector indicada en el local, en forma bien visible (art. 183).
• Personal entrenado para la lucha contra el fuego y registro de las acciones previstas y de la nómina de personas afectadas (art. 187).

En la Ciudad de Buenos Aires se suma el Sistema de Autoprotección de la Ley 5.920: la ley lo crea de aplicación obligatoria en el ámbito de la Ciudad, alcanza a edificios, establecimientos y predios, públicos y privados, deja la aplicación voluntaria solo para los edificios cuyo destino sea únicamente vivienda y hace responsables a los titulares o explotadores (arts. 1 a 3). El sistema aprobado tiene que incluir, como mínimo, la descripción de la actividad y de los medios técnicos de protección, la designación y capacitación de las personas a cargo ante una emergencia y un plan de evacuación, y la obligación de realizar al menos dos ejercicios de simulacro anuales (art. 4).

La presentación y evaluación del sistema se hace por el trámite oficial de la Dirección General de Defensa Civil, a través de la plataforma Trámites a Distancia, con la documentación que fija la Disposición 331/DGDCIV/25: formulario con los datos técnicos del establecimiento, formulario de factores contra riesgo, listado de personas capacitadas, planos, fotos y videos. La verificación de las instalaciones fijas contra incendios y de los matafuegos la prestan empresas inscriptas o el Cuerpo de Bomberos de la Ciudad, a elección del administrado (Ley 5.920, art. 7). Qué hay que presentar depende del grupo del establecimiento; el recorrido de la habilitación está en Habilitación comercial en CABA. Pedile al propietario el sistema presentado y la constancia de los simulacros.

En la Provincia de Buenos Aires rigen las mismas normas nacionales y la exigencia concreta la fija el municipio donde está el galpón, a través de su defensa civil y sus ordenanzas. Antes de firmar, pedí por escrito qué pide la municipalidad para ese domicilio y para tu actividad, y quién firma el sistema de protección: si la respuesta no llega, no la des por supuesta.

Ninguna inversión en estantería se recupera si el destino no está permitido en esa parcela. En CABA, empezá por Ciudad 3D y el cuadro de usos vigente, con la dirección y el rubro exactos. Pedile al propietario la autorización de la nave y comprobá que cubra tu actividad y superficie. El recorrido está en Habilitación comercial en CABA.

La consulta tiene que describir lo que guardás, no solo decir depósito: productos, cantidades, almacenamiento complementario de otro negocio o actividad independiente, refrigeración y procesos internos. Esa información permite al profesional y a AGC encuadrar el uso en el Código Urbanístico vigente. No extrapoles una clasificación de productos o un porcentaje de superficie de una versión anterior del código sin comprobarlo para tu expediente.

En la Provincia de Buenos Aires la zonificación la fija cada municipio por ordenanza, dentro del marco del Decreto-Ley 8912/77. La Plata, por ejemplo, ordena el territorio con el Código de Ordenamiento Territorial del Plan de Ordenamiento del Partido (Ordenanza 12.692/25) y abre el expediente con un pre encuadre, para el que pide partida municipal, memoria descriptiva de la actividad y plano de obra civil. Para las actividades que lo requieren, el resultado de la consulta es el Certificado de Factibilidad de Localización, que emite la Dirección de Ordenamiento Territorial y que confirma si un proyecto comercial, de servicios o industrial puede realizarse en la zona requerida.

La ubicación se elige con el mismo criterio: si lo que buscás es una parcela dentro de un parque industrial, parques industriales del Gran Buenos Aires explica cómo comprobar que el agrupamiento existe y qué certificados exige la ley bonaerense; y si evaluás un terreno para construir la nave, terrenos y uso del suelo explica cómo se verifica el uso en la Ciudad (Código Urbanístico) y en la Provincia (Decreto-Ley 8912/77 y ordenanza municipal).

Cuando buscás nave industrial en PlataStar podés marcar dos mínimos: potencia en kVA y carga de piso en t/m². Si cargás la cifra en kg/m², el buscador la divide por mil. Una frase como hasta 500 kVA no se convierte en filtro: el buscador la informa como término ignorado.

Un aviso entra en los resultados solo cuando la fuente informa ese dato y cumple el mínimo, y cada valor declarado se muestra con su fuente y la fecha en que se registró. Los avisos que pasan los demás filtros pero no informan el dato aparecen aparte, debajo de los resultados y sin sumar al total, con una consulta ya escrita que le pide al anunciante confirmar la potencia y la carga de piso. Cuando el dueño del aviso o el equipo de PlataStar carga la respuesta en la ficha, el valor se guarda con su fuente y su fecha y se muestra como confirmado por el anunciante o verificado por PlataStar.

Si la potencia o la carga de piso son requisitos duros, no trates un dato ausente como cero ni como capacidad suficiente. Pedí confirmación con documento y unidad antes de incluir la nave en tu lista corta. Para requisitos deseables podés revisar también avisos sin dato, pero dejalos pendientes hasta obtener respuesta. La búsqueda de galpones ayuda a comparar lo declarado; un filtro cumplido no certifica el suministro ni la estructura. Si publicás un requerimiento, indicá la potencia aparente en kVA y la carga de piso en t/m² evaluadas para tu operación.

El artículo 1209 del Código Civil y Comercial pone a cargo del locatario las cargas de su actividad, no las que gravan la cosa ni las expensas extraordinarias; solo permite trasladar gastos habituales de servicios normales y permanentes, cualquiera sea su clasificación. El capítulo cambió en 2020 y en diciembre de 2023, cuando el DNU 70/2023 abrogó la Ley 27.551 (art. 249). Un abogado debe revisar los pactos admitidos y la normativa aplicable al contrato. Las reparaciones tienen reglas separadas: el reparto se explica en Contrato de alquiler comercial.

Para un galpón, escribí en el contrato lo que la ley no resuelve por vos:

1. Destino y uso

   Escribí el destino exacto, la actividad, la superficie afectada y si hay proceso, estantería o maquinaria.

2. Impuestos y expensas

   Nombrá cada partida imponible y di quién la paga y qué expensas son habituales.

3. Obras y ampliaciones

   Quién hace la ampliación de suministro eléctrico, quién la paga, en qué plazo y en qué estado queda al final.

4. Accesos y maniobras

   Horarios de camiones, uso de la playa y de los andenes, y quién mantiene el piso de la maniobra.

5. Si el galpón no sirve

   Qué pasa si la nave no puede usarse para el destino pactado: plazos, avisos y forma de resolver.