Comprar un local u oficina para alquilar: la cuenta real

El rendimiento bruto de pedido compara el alquiler anual pedido con el precio pedido de la unidad; no define todos los rendimientos brutos posibles. Si A es el alquiler mensual y P el precio, el porcentaje es (A × 12 ÷ P) × 100. A y P deben estar en la misma moneda, convertidos a la misma fecha y con el mismo criterio, y A debe excluir el IVA que se recauda para ingresar al fisco. Sirve para ordenar unidades, no para predecir cobros.

Los dos términos de esa división son pedidos, no cobrados ni pagados. Por eso el número funciona como comparador rápido y falla como predicción: no tiene vacancia, no tiene gastos, no tiene impuestos y no tiene fecha de salida del inquilino actual.

Ese porcentaje es un dato del aviso, no un resultado. Cada partida que esa división no ve tiene un lugar en tu hoja de cálculo, con un número tuyo y no con el del aviso.

El rendimiento bruto supone doce cobros por año. Entre un contrato y el siguiente hay meses en los que no entra alquiler y el local sigue costando: las expensas del edificio, el ABL o el inmobiliario provincial, el seguro y cualquier reparación siguen a tu nombre mientras la unidad está vacía, porque no hay contrato que los traslade.

Después está la renta misma. Esta guía toma como referencia a una persona humana que compra para alquilar; una sociedad necesita análisis de su propio régimen tributario. En el régimen general, el alquiler comercial se declara en Ganancias; si corresponde monotributo, rigen sus obligaciones en lugar de esa tributación por separado. El IVA depende del régimen del locador y de las exenciones de la locación. Bienes Personales depende del patrimonio y de las condiciones de la persona: comprar no implica por sí solo un impuesto a pagar.

Y está volver a alquilar. Firmar un contrato nuevo lleva tiempo de negociación, el sellado del contrato en la jurisdicción que corresponda y, si trabajás con una inmobiliaria, su comisión. Los gastos de compra, como el sello de la escritura y los honorarios de escrituración, llevan una línea separada pero integran el capital total invertido. No entran en el cociente bruto de pedido, cuyo denominador es solo el precio. Para un rendimiento operativo neto sobre capital total, restá vacancia y gastos operativos del ingreso anual y dividí por precio más costos de adquisición. Si financiás, el retorno sobre efectivo propio (cash-on-cash) compara el flujo tras servicio de deuda con el efectivo que aportaste. Definí aparte impuestos personales, reservas y obras para no mezclar métricas.

Ninguna página publica el resultado neto de tu operación: es un número que sale de tu supuesto de vacancia, de tus gastos reales y de tu situación fiscal. Definir esos supuestos por escrito antes de ofertar es lo que hace comparables dos unidades que en el aviso muestran el mismo porcentaje.

El precio del aviso es lo que el propietario espera obtener, y el alquiler del aviso es lo que espera cobrar. Lo que se cierra se ve en la escritura o en el contrato firmado, y ese dato no circula con la misma velocidad que el aviso. Un rendimiento calculado con dos números de pedido contiene dos negociaciones sin resolver.

Esto no invalida los avisos: los vuelve un insumo. La forma de usarlos es comparar unidades del mismo tipo, leer cuántos avisos sostienen cada cifra y con qué fecha se armó, y después negociar sabiendo que el punto de partida es una expectativa.

PlataStar publica precios de pedido de los avisos activos y disponibilidad, es decir metros cuadrados ofrecidos, siempre con la cantidad de avisos detrás de cada cifra. Un promedio o una mediana de US$/m² se publica solo cuando hay tres o más avisos que la sostengan, y la comparación que aparece en cada ficha toma avisos del mismo tipo y la misma operación en el mismo lugar, dentro del 40% de la superficie de la unidad y con al menos otros tres avisos.

Lo que PlataStar no publica son tasas de vacancia ni alquileres efectivamente cobrados. Esos datos no viven en los avisos: los conocen el propietario saliente, el inquilino y la administración del edificio, y por eso entran a tu cuenta como supuesto propio o como pregunta concreta en la visita.

Como regla general, el alquiler comercial lleva IVA cuando el locador es responsable inscripto y la locación no está exenta; el locador es sujeto pasivo en las locaciones gravadas. Existen excepciones, como ciertas locaciones al Estado y otras por debajo del umbral reglamentario. Un locador monotributista emite comprobante C y no agrega IVA al alquiler. La alícuota, las exenciones y lo que pasa con el IVA del inquilino están en la guía sobre el costo mensual real de ocupar una oficina.

Si corresponde IVA, el contrato puede aclarar si está incluido o se agrega. Para cargos y expensas, el art. 1209 del Código Civil y Comercial asigna al inquilino los cargos originados por su actividad, no los que gravan el inmueble ni las expensas extraordinarias. Solo permite poner a su cargo expensas de gastos habituales vinculados a servicios normales y permanentes a su disposición, sin que la etiqueta ordinaria o extraordinaria sea decisiva. En un contrato comercial, cualquier apartamiento requiere revisión jurídica de su validez según las normas aplicables y los límites de orden público; no presupongas que todo ABL o gasto se puede trasladar. Lo que el contrato no cambia es quién responde ante ARCA por el IVA, por Ganancias y por Bienes Personales: eso lo define tu situación fiscal.

Para personas humanas y sucesiones indivisas en el régimen general, ARCA clasifica la renta de inmuebles urbanos y rurales como ganancia de primera categoría, declarada según devengamiento. Esa descripción no impone Ganancias por separado a quienes tributan esa actividad en monotributo. Esa misma página incluye en la renta los gravámenes que el inquilino tomó a su cargo y el importe que abona por muebles o servicios que suministra el propietario, así que el alquiler no es el único número que se declara.

Desde el 1 de enero de 2026 están exentas de Ganancias las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación, con independencia de la fecha del contrato, según la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral (art. 192, publicada el 6 de marzo de 2026) y el Decreto 406/2026 que la reglamentó. Ese decreto define casa habitación como el inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita. Un local, una oficina o un galpón alquilados para un negocio quedan afuera de esa exención: en el régimen general, la renta comercial se declara en Ganancias; un locador elegible para monotributo sigue ese régimen.

La página de ARCA para propietarios abre el régimen simplificado como opción cuando la facturación anual no supera el monto de la categoría K del monotributo y no tenés más de tres unidades de explotación o actividades económicas. La actividad de locación cuenta como una sola unidad de explotación, sin importar cuántos inmuebles tengas alquilados.

El capítulo de incentivos de la Ley 27.737 fue más lejos en el monotributo: los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles están exentos del pago del Monotributo. El cuadro de categorías de ARCA dice que no ingresan el impuesto integrado quienes se adhieren exclusivamente como locadores de bienes inmuebles con hasta dos unidades en locación, y tampoco los aportes al SIPA y a la obra social. Quedan en pie el resto de las obligaciones: el contrato de alquiler, los comprobantes y las declaraciones que correspondan.

La ley condiciona esos incentivos a contratos debidamente registrados, y la AFIP implementó ese Registro de Locaciones de Inmuebles por resolución general en 2024. Los otros tres del mismo capítulo, la exención de Bienes Personales, la de débitos y créditos bancarios y la deducción del 10% en Ganancias, se escribieron para alquileres con destino a casa habitación. No apliques esa deducción del 10% a rentas residenciales exentas de Ganancias desde 2026: la Ley 27.802 excluye la deducción del art. 85, inc. k sobre esa renta.

Para personas humanas y sucesiones indivisas alcanzadas, Bienes Personales considera el patrimonio al 31 de diciembre de cada año, en el país y según el caso en el exterior. ARCA explica la mecánica así: cuando la valuación total de tu patrimonio supera el monto mínimo que publica el organismo por período fiscal, te das de alta y presentás una declaración jurada, y el importe a ingresar sale de aplicar una alícuota sobre lo que excede ese mínimo.

Comprar para alquilar mueve esa declaración. La unidad pasa a integrar tu patrimonio del ejercicio y la suma se computa contra el mínimo del período.

Las franquicias vigentes están pensadas para viviendas. ARCA publica, junto al monto mínimo de cada período, un importe más alto por debajo del cual los inmuebles destinados a casa habitación no están alcanzados, y la Ley 27.737 exime de Bienes Personales los inmuebles destinados a locación para casa habitación con contrato registrado cuando el valor de cada unidad es igual o inferior al monto que fija el segundo párrafo del artículo 24 de la ley del impuesto. Un local o una oficina no entran en ninguna de las dos: el inmueble comercial suma.

Esto conviene mirarlo antes de firmar y no cuando llega el vencimiento. El tributo es anual y se paga por calendario, mientras que el alquiler entra todos los meses: la diferencia de ritmo es parte del número neto que buscabas al principio.

Del lado del propietario, el contrato es donde se decide el mes a mes: moneda y actualización del alquiler, plazo y renovación, garantía del inquilino, destino de la unidad, la asignación válida de cargos y expensas dentro del marco del art. 1209, obras y reparaciones, y las condiciones para salir antes del vencimiento. Ese terreno está recorrido en la guía sobre qué negociar en un contrato de alquiler comercial, con las cláusulas ordenadas una por una.

Antes de comprar, la revisión del inmueble tiene su propia lista. Nada de esto reemplaza la escritura y el informe de dominio que pide tu escribano; es el material que le llevás.

1. Habilitación de la actividad

   Verificá que la unidad pueda funcionar para el destino que buscás. Si comprás con inquilino, su habilitación es de él y sigue su propio trámite: la habilitación comercial en la Ciudad de Buenos Aires explica qué se autoriza y sobre qué unidad.

2. Reglamento de copropiedad y actas

   El reglamento de copropiedad y las actas de las últimas asambleas son material de lectura antes de firmar. Las actas recientes muestran las expensas extraordinarias votadas y las que se discuten.

3. Deuda de expensas

   Pedí a la administración el estado de deuda de la unidad y del edificio, con las expensas aprobadas y las que están en discusión, antes de firmar.

4. Inquilino y contrato existente

   Si la unidad viene alquilada, leé el contrato como comprador: alquiler, forma de actualización, vencimiento, garantía, depósito y deudas. La guía del contrato comercial te sirve también para esta lectura.

5. Estado del edificio

   Ascensores, instalaciones, frente y cargas comunes: lo que hay que reparar en los próximos años sale del mismo bolsillo que el alquiler.