Qué revisar antes de alquilar un local comercial

La primera pregunta no es cuánto mide el local, sino si tu rubro puede funcionar ahí. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la Agencia Gubernamental de Control lo pide como primer paso: la parcela tiene que estar en una zona donde se permita la actividad que vas a desarrollar.

En la Ciudad, la mixtura de la parcela se consulta en Ciudad 3D con la calle y el número de puerta (la ficha oficial lo llama chapa catastral); cuando el mapa no alcanza, corresponde la Consulta de usos. El paso a paso está en Habilitación comercial en CABA.

En la Provincia de Buenos Aires el uso se define municipio por municipio. Cada uno tiene su ordenanza de uso del suelo y de habilitaciones, y la consulta se hace en la Dirección de Comercio o de Habilitaciones de la municipalidad donde está el local. La Plata, por ejemplo, ordena el territorio con el Código de Ordenamiento Territorial del Plan de Ordenamiento del Partido (Ordenanza 12.692/25), pide un pre encuadre antes de abrir el expediente y emite un Certificado de Factibilidad de Localización para las actividades que enumera la ordenanza. Buscá la ordenanza de tu municipio en su sitio oficial o en su boletín oficial, y pedí la respuesta por escrito antes de reservar nada.

• La dirección exacta del local y su partida o nomenclatura catastral.
• El rubro que vas a ejercer, escrito como lo escribiría tu municipio, con la superficie que necesitás.
• La respuesta municipal al uso, en papel o por correo, aunque sea un correo de la Dirección de Habilitaciones.

Toda actividad comercial en la Ciudad necesita una Autorización de Actividad Económica antes de empezar a operar. El local que estás por alquilar puede venir con una habilitación de tu rubro, con una habilitación de otro rubro o sin nada. Las tres situaciones cambian tu calendario y tu presupuesto.

Pedí el documento que acredita la habilitación vigente: certificado, plancheta u oblea con QR. Mirá tres datos: el rubro habilitado, la superficie habilitada y las condiciones en que se autorizó. Una habilitación de minimercado no cubre una cocina de comidas, y una superficie habilitada chica no cubre el local completo que vas a ocupar.

Quedan dos cosas por saber antes de la firma: que la habilitación existente cubra tu rubro y tu superficie, y que el local esté igual que cuando esa habilitación se autorizó, porque la transmisión se concede en las mismas condiciones del trámite original. Si el local fue modificado, la adecuación es parte de tu presupuesto de arranque. La habilitación existente se puede transmitir: el trámite pide una manifestación de transmisión, una declaración responsable firmada por un profesional matriculado que diga que el local mantiene las condiciones del trámite original y el documento que acredita la habilitación. El recorrido de la habilitación está en la guía Habilitación comercial en CABA.

Preguntá también si el local entra en la habilitación exprés de la Ciudad o si por sus condiciones queda afuera de ese camino: esa respuesta cambia el calendario y el presupuesto del arranque. Los requisitos y las excepciones de ese camino están en la misma guía Habilitación comercial en CABA.

El frente es lo que vendés antes de vender cualquier producto, y hay dos medidas distintas: el ancho del local y el ancho de la vidriera. Un pilar delante de la vidriera o un escalón de acceso cambian el negocio sin cambiar el metro cuadrado.

• Ancho de vidriera y qué la tapa: columnas, toldos del vecino, arboleda, paradas de colectivo.
• Desniveles entre la vereda y el piso del local, y si el acceso se puede hacer practicable con una rampa.
• Ancho útil de la puerta, tipo de apertura y si entra la mercadería grande que manejes.
• Altura del cielorraso y espacio real para un rótulo legible desde la otra cuadra.
• Luz de la vidriera en el horario en que más gente camina esa cuadra.

La rotulación tiene trámite. En la Ciudad, los carteles frontales y salientes y las marquesinas con publicidad visible desde el espacio público necesitan permiso de anuncio publicitario exterior, y en ciertas áreas la publicidad, las marquesinas y los toldos pasan por la misma Consulta de usos. Antes de la firma, preguntale al propietario y a la administración del consorcio qué se puede instalar y qué no. El reglamento de propiedad horizontal se otorga por escritura pública e integra el título de la unidad funcional (artículo 2038), así que sus restricciones viajan con el inmueble.

El acceso también es normativa. El artículo 21 de la Ley 22.431, texto según la Ley 24.314, pide que los edificios de uso público tengan al menos un acceso desprovisto de barreras arquitectónicas, espacios de circulación horizontal que permitan el desplazamiento y la maniobra, comunicación vertical accesible y servicios sanitarios adaptados. Un escalón alto o una puerta angosta no son solo detalles estéticos: pueden obligarte a obra antes de abrir.

El movimiento peatonal se mide en la vereda, no en la ficha: tres visitas al mismo lugar, en días y horarios distintos, con una planilla en la mano.

Ejemplo de cómo contar: elegí un punto fijo frente al local y anotá cuántas personas pasan durante quince minutos en una mañana de semana, en una tarde de semana y en un sábado al mediodía. Contá también cuántas entran a los locales vecinos. El número sirve para comparar horarios entre sí y locales entre sí, no como promesa de ventas.

El contexto se busca después. Preguntá a los comercios de la cuadra por sus horas flojas y por cómo reciben la mercadería; mirá si hay paradas de colectivo, bancos, supermercados, gimnasios u oficinas que suelten gente a horas concretas; fijate si la cuadra tiene obras municipales previstas. Mirá también el entorno inmediato: usos predominantes, densidad y afluencia de transporte público.

Cuando compares zonas y precios en PlataStar, las páginas de barrios y de mercado muestran precios de publicación y disponibilidad, nunca vacancia ni alquileres cerrados. Un precio pedido no es un dato de transacción: sirve para ordenar opciones, no para prometer un resultado.

Dos rubros pueden ocupar el mismo metro cuadrado y exigir instalaciones que no tienen nada que ver entre sí. Comprobá que el local tenga lo que tu operación necesita todos los días, y dejá por escrito quién paga lo que falta.

En la Ciudad, las instalaciones fijas contra incendios, los elevadores y los artefactos térmicos se registran en trámites propios, y el Sistema de Autoprotección del local se presenta según el grupo del establecimiento; preguntá en cuál entra antes de comprometerte. El recorrido de la habilitación está en la guía Habilitación comercial en CABA.

Llevá a un profesional matriculado (arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras) a la segunda visita: puede revisar ventilación, incendio y accesibilidad antes de que firmes. En qué trámites se exige su firma está en Habilitación comercial en CABA.

Los baños y el acceso cuentan doble, como instalación y como accesibilidad. El artículo 21 de la Ley 22.431, texto según la Ley 24.314, trata a los edificios de uso público como accesibles en todas sus partes, y a las áreas sin acceso de público de los edificios industriales y comerciales les exige grados de adaptabilidad necesarios para permitir el empleo de personas con movilidad reducida. Un baño que no se puede adaptar limita a tu equipo y a tus clientes.

El alquiler es una línea del presupuesto. En un local comercial hay al menos tres más: tributos inmobiliarios, expensas y servicios.

ABL y tributos inmobiliarios

Los tributos inmobiliarios y las tasas municipales cambian de nombre y de regla según la jurisdicción; en la Ciudad de Buenos Aires el inmueble se grava como ABL. Pedí las últimas boletas del local y preguntá en el municipio qué grava al inmueble; la composición del ABL está en la guía Costos reales de alquilar una oficina.

Expensas

Las expensas de un local dependen del edificio: portería, seguridad, bombas, aire central, mantenimiento de galerías, limpieza de un sector comercial propio. Pedí las liquidaciones de los últimos meses, no solo el último importe, y preguntá qué pasa con las obras extraordinarias y con la repartición cuando el edificio mezcla viviendas y comercios.

El artículo 1209 del Código Civil y Comercial pone a cargo del locatario las cargas derivadas de su actividad, no las que gravan la cosa ni las expensas extraordinarias; solo admite trasladar los gastos habituales de servicios normales y permanentes, cualquiera sea su clasificación. Revisá con un abogado cómo se aplica al contrato y qué pactos admite la normativa aplicable. Las reparaciones tienen reglas propias, distintas del artículo 1209. El reparto de estos conceptos está en Contrato de alquiler comercial.

Calculá siempre con las boletas reales del local, no con la cifra del aviso de alquiler.

La carpeta del propietario debería cerrar sin excusas. Si algún punto de esta lista aparece en trámite, que el contrato diga quién lo termina, en qué plazo y qué pasa si no se termina.

Las cláusulas de expensas, tributos, reparaciones y entrega tienen su propia explicación en la guía Contrato de alquiler comercial.